[사례 1] 지방문화재 ‘OO사’ 인근 단독주택 증축 심의 ‘부결’ 결정, 재심의 ‘승인’ 성공!

■ 사건 개요:

• 의뢰인 박OO님은 경남 소재 지방기념물 ‘OO사’의 역사문화환경 보존지역 내에 위치한 단독주택을 소유하고 있었습니다. 노후된 주택의 생활 편의를 위해 일부 증축 및 리모델링을 계획하고 지자체에 현상변경 허가를 신청했습니다.
• 그러나 해당 지자체 문화재위원회의 심의 결과 “증축으로 인해 문화재의 조망 경관이 훼손될 우려가 있다”는 이유로 ‘부결’ 결정을 받았습니다.
• 박OO님은 오랫동안 거주하던 집을 고치지도 못하게 되자 큰 좌절감에 빠졌고, 재산권 행사에도 막대한 지장을 받게 되었습니다.

■ 코리아큐 행정사의 전략:

1. 부결 사유의 허점 파악:
   • 저희는 ‘조망 경관 훼손’이라는 사유가 매우 주관적이며, 실제 현장 상황과 괴리가 있음을 파악했습니다. 해당 주택은 문화재로부터 상당한 거리에 있었고, 주변에는 이미 여러 채의 다른 주택들이 있었습니다.
   • 특히, 증축 계획은 기존 주택의 외관과 크게 다르지 않은 범위 내에서의 소규모 증축이었음을 강조할 필요가 있었습니다.
2. ‘문화재 영향 최소화’ 및 ‘개선’ 논리 구성:
   • 저희는 증축 계획이 문화재 조망에 미치는 영향이 미미함을 넘어, 오히려 노후 주택의 미관 개선을 통해 전체적인 지역 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음을 적극적으로 주장했습니다.
   • 이를 위해 건축 설계 변경안(문화재 측면 조망을 고려한 디자인)을 마련하고, 조경 계획(문화재와의 조화를 위한 수목 식재 등)을 추가하여 제출했습니다.
3. 객관적 시뮬레이션 및 전문가 의견서 확보:
   • 전문가에 의뢰하여 ‘문화재-주택 증축부 조망 시뮬레이션’을 진행, 증축 후에도 문화재 조망에 거의 방해가 되지 않음을 입증하는 자료를 준비했습니다.
   • 또한, 문화재 보존 분야 전문가의 ‘자문 의견서’를 받아, 제안된 증축 계획이 문화재 보존에 실질적인 위해를 가하지 않으며, 오히려 주거 환경 개선을 통해 지역 활성화에 기여할 수 있다는 내용을 포함시켰습니다.
4. 치밀한 ‘이의 제기 소명서’ 작성 및 제출:
   • 위에 언급된 모든 논리와 증거 자료를 바탕으로, 문화재위원회의 부결 결정이 재량권의 일탈·남용이자 비례의 원칙에 위배됨을 조목조목 지적하는 이의 제기 소명서(재심의 신청서 겸)를 작성하여 지자체에 제출했습니다.
   • 이 소명서에는 심의 과정에서 미처 고려되지 않았거나, 과도하게 해석된 부분들을 명확히 짚어냈습니다.

■ 결과:

• 지자체는 코리아큐 행정사의 소명서와 제출된 객관적인 증거 자료를 검토한 후 재심의를 결정했습니다.
• 재심의 결과, 기존의 ‘부결’ 결정이 뒤집히고 ‘증축 및 리모델링 계획 승인’ 결정을 받아낼 수 있었습니다! 🎉
• 박OO님은 꿈에 그리던 주택 증축을 진행할 수 있게 되었고, 문화재 규제로 인한 재산권 침해 문제를 성공적으로 해결했습니다.

문화재 현상변경 심의결과 이의 제기 소명서

1. 신청인 정보

2. 대상 문화재 및 현상변경 허가 신청 정보

3. 이의 제기 취지

신청인은 위 문화재위원회 현상변경 심의 결과 통보(2025. 6. 10.) 중 ‘부결’ 결정에 대하여 다음과 같은 사유로 이의를 제기하며 재심의를 요청합니다.

4. 이의 제기 사유

1. 가. 문화재 조망 경관 훼손 판단의 객관성 결여 및 비례의 원칙 위반– 신청 토지는 OOO사로부터 약 150m 가량 이격되어 있으며, 증축 계획은 기존 주택의 높이를 유지하고 면적만 소폭 증가하는 형태입니다. 인근 지역에는 이미 2~3층 규모의 주택 및 상업시설이 다수 존재하며, 본 증축이 문화재의 조망 경관에 미치는 영향은 극히 미미합니다. 오히려 노후화된 주택의 외관 개선을 통해 지역 전체의 미관 향상에 기여할 수 있습니다.

   – [첨부 1] 전문가의 ‘문화재-증축부 조망 시뮬레이션 자료’를 통해 확인하실 수 있듯이, 제안된 증축 후에도 OOO사의 핵심 조망점에서는 해당 증축 건물이 가시권에 거의 들어오지 않거나, 주변의 다른 건물들에 비해 현저히 낮은 영향도를 보입니다.

   – 문화재 보호라는 공익적 목적은 이해하나, 본 증축 불허가 처분은 신청인의 정당한 재산권 행사를 과도하게 제한하는 것으로, 헌법상 비례의 원칙에 위반됩니다.

2. 나. 평등의 원칙 위반 및 유사 사례와의 형평성 문제– OOO사 인근 역사문화환경 보존지역 내에서는 신청인의 주택과 유사한 입지 조건 및 규모로 증축 또는 신축이 허가된 사례들이 다수 존재합니다. [첨부 2] 유사 현상변경 허가 사례 (OO리 XXX-X 주택, OO리 XXX-X 근린생활시설 등) 자료를 통해 확인하실 수 있습니다. 이들 건물 중 일부는 신청인의 증축 계획보다 문화재에 더 인접하거나 규모가 큼에도 불구하고 허가를 받았습니다.

   – 합리적인 사유 없이 신청인의 신청만 부결하는 것은 평등의 원칙에 위배되며, 이는 재량권의 남용으로 판단됩니다.

3. 다. 문화재 보존 노력 및 대안 제시– 신청인은 문화재위원회의 우려를 해소하기 위해 당초 계획에서 증축 면적을 최소화하고, 외부 마감재를 주변 환경과 조화로운 색상과 소재로 변경하는 등 설계 보완 노력을 기울였습니다.

   – 또한, 주택 주변에 문화재와의 완충 역할을 할 수 있는 조경 계획을 추가로 수립하는 등 문화재 보존 환경 개선에도 적극적으로 기여하고자 합니다. [첨부 3] 변경 건축 계획 및 조경 계획 (조감도 포함)

5. 결론 및 요청 사항

위와 같은 사유로, 신청인은 문화재위원회의 현상변경 심의 ‘부결’ 결정이 위법·부당하다고 판단합니다. 신청인의 정당한 재산권 행사가 가능하도록 부디 본 이의 제기를 받아들여 재심의를 통해 현상변경 허가 결정을 내려주시기를 간곡히 요청드립니다.

6. 첨부 서류

• [첨부 1] 전문가의 ‘문화재-증축부 조망 시뮬레이션 자료’ 1부
• [첨부 2] 유사 현상변경 허가 사례 자료 (건축물대장, 토지이용계획확인원 등) 1식
• [첨부 3] 변경 건축 계획 및 조경 계획 (조감도 포함) 1부
• [첨부 4] 신청인 신분증 사본 및 위임장 1부
• [첨부 5] 기존 현상변경 허가 신청서 및 첨부 서류 사본 1부
• [첨부 6] 그 외 이의 제기 사유를 뒷받침하는 자료 일체

2025년 7월 21일

위 신청인 박OO (서명 또는 인)

코리아큐 행정사 (대리인)

OO시 문화재위원회 귀중