💡 사례 개요: 해안가 인접 숙박시설 부지 조성 불허가

• 의뢰인: B씨 (개인사업자)
• 사건: 유명 관광지 해안가 인근 토지에 소규모 숙박시설 부지 조성을 위한 토지 형질 변경 허가 신청 (절토 및 성토 약 800㎡)
• 문제점: 지자체로부터 ‘해안 경관 및 미관 저해 우려’를 이유로 불허가 처분을 받음.
• B씨의 상황: 해당 토지는 잡목이 우거지고 경사도가 있어 활용도가 낮았으나, B씨는 이곳에 지역 특색을 살린 친환경적인 숙박시설을 지어 지역 관광 활성화에 기여하고자 함. 불허가로 인해 사업 계획 전체가 좌초될 위기에 처함.

🕵️‍♂️ 코리아큐 행정사의 문제 해결 과정: ‘경관 조화’ 입증에 집중

1. 불허가 사유의 허점 분석:지자체의 불허가 통지서에는 단순히 ‘해안 경관 및 미관 저해’라는 포괄적인 표현만 있었을 뿐, 어떤 구체적인 부분이 어떻게 경관을 훼손하는지에 대한 명확한 설명이나 객관적 자료가 부족했습니다.
2. 시각적 자료 중심의 논리 구성 및 증거 확보:가장 중요한 것은 개발 후의 경관이 오히려 개선되거나, 최소한 주변과 조화를 이룬다는 것을 시각적으로, 그리고 객관적으로 보여주는 것이었습니다.
   • 3D 시뮬레이션 및 조감도: 건축 및 조경 전문가와 협력하여 형질 변경 후의 지형 변화와 건축물, 조경이 주변 해안 경관과 어떻게 어우러지는지 보여주는 고품질 3D 시뮬레이션 영상과 조감도를 제작했습니다. 특히 주변의 기존 건축물들과의 높이, 색상, 재료 등을 비교하여 이질감이 없음을 강조했습니다.
   • 경관 분석 전문가 의견서: 경관 분야 전문가(조경학 교수, 도시계획 기술사 등)에게 의뢰하여 현장 경관 분석 및 개발 계획이 주변 경관에 미치는 영향이 미미하며, 오히려 계획적인 개발을 통해 경관적 가치를 높일 수 있다는 내용의 의견서를 제출했습니다.
   • 현장 사진 및 드론 촬영: 개발 대상지와 주변 경관의 현재 상태를 다양한 각도와 높이에서 촬영한 사진 및 드론 영상을 제출하여, 현재의 무질서한 경관을 개선할 필요성을 부각했습니다.
   • 친환경 건축 및 조경 계획: 지역 자연환경에 어울리는 친환경 건축 자재 사용, 자생 수종을 활용한 조경 계획, 야간 경관을 고려한 조명 계획 등을 상세히 제시하여 지속가능한 개발임을 강조했습니다.
   • 지역 주민 의견 수렴 및 상생 방안: 사업 설명회를 개최하고, 지역 주민들의 경관에 대한 우려를 경청하여 설계에 반영하려는 노력을 보여줌으로써, 민원 우려를 최소화하고 공익에 기여할 수 있음을 어필했습니다.
3. 행정심판 청구: ‘재량권 남용’ 주장위 증거 자료를 바탕으로 “피청구인(지자체)의 불허가 처분은 객관적인 근거 없이 주관적인 심미적 판단에 기인한 재량권 일탈·남용이며, 신청인의 개발 계획은 주변 경관과 충분히 조화될 수 있다.”는 핵심 논리를 바탕으로 행정심판을 청구했습니다.

✨ 결과: ‘불허가 처분 취소’ 재결 인용!

중앙행정심판위원회는 제출된 3D 시뮬레이션, 전문가 의견서, 조경 계획 등을 면밀히 검토한 결과, B씨의 개발 계획이 ‘주변 경관과 충분히 조화를 이룰 수 있으며, 오히려 계획적인 개발을 통해 지역의 미관적 가치를 높일 수 있다’고 판단했습니다. 이에 따라 “피청구인의 불허가 처분은 위법·부당하므로 이를 취소한다.”는 인용 재결을 내렸습니다.

B씨는 재결 인용 후 재차 허가 절차를 밟아 성공적으로 숙박시설을 지을 수 있었고, 이는 지역의 새로운 관광 명소가 되었습니다.

경관영향 검토 의견서 (샘플)

수신: OOOO 행정심판위원회 (또는 OOOO 시장/군수/구청장)

참조: 코리아큐 행정사

제출인: [전문가 소속 및 직책], [전문가 성명] (예: OOO 조경기술사사무소 대표, 이OO 경관설계가)

대상 토지: [토지 지번, 예: 강원도 OO시 OO읍 OO리 789-12번지]

검토 목적: 상기 토지의 토지 형질 변경 및 건축 계획이 주변 경관에 미칠 영향에 대한 전문적 의견 제시 및 ‘주변 경관 훼손 우려’ 불허가 사유에 대한 타당성 검토

1. 현황 및 계획 개요:

대상 토지는 현재 [현재 토지 상태 상세 기재, 예: 해안가 인접 급경사지로, 무질서한 잡목이 우거진 상태]이며, [신청인 성명]은(는) [개발 계획 상세 기재, 예: 친환경 숙박시설 건축을 위한 부지 조성]을 목적으로 토지 형질 변경 및 건축 허가를 신청하였습니다. 본 계획은 [절토/성토 규모 기재, 예: 약 800㎥의 절토 및 성토]와 [건축물 규모 및 디자인 개요 기재, 예: 2층 규모의 목조 건축물, 주변 자연과 어울리는 디자인]을 포함하고 있습니다.

2. 주변 경관 영향 검토 및 조화 방안:

본 검토자는 현장을 직접 답사하고 제출된 3D 시뮬레이션, 조감도, 토목 및 조경 설계 도면 등을 면밀히 검토한 결과, 다음과 같은 의견을 제시합니다.

• (1) 지형 변화 및 시각적 영향: [구체적인 내용, 예: 계획된 형질 변경은 기존 급경사를 완화하여 안정적인 지형을 조성하며, 최소한의 절토/성토로 자연 지형 훼손을 줄였습니다. 3D 시뮬레이션 결과, 원거리 조망 시 기존 해안 경관과의 이질감 없이 자연스럽게 어우러지는 것으로 확인되었습니다.]
• (2) 건축물의 형태 및 조화: [구체적인 내용, 예: 건축물은 주변 자연 환경을 고려한 저층 설계와 자연 친화적 재료(목재, 돌) 및 색상(어스 톤)을 사용하여 시각적 압박감을 최소화했습니다. 특히, 옥상 녹화 및 테라스형 설계를 통해 주변 경관에 입체적으로 녹아들도록 계획되었습니다.]
• (3) 조경 및 식재 계획: [구체적인 내용, 예: 해안가 특성을 고려한 자생 식물 위주의 조경 계획은 계절별 변화에도 불구하고 주변 경관과의 연속성을 확보할 것입니다. 특히, 개발 부지 주변으로 완충 녹지를 충분히 조성하여 시각적 차폐 효과와 함께 생태적 기능도 강화했습니다.]
• (4) 빛 공해 및 야간 경관: [구체적인 내용, 예: 야간 조명은 최소한의 기능성 조명만을 사용하고, 주변 생태계에 영향을 주지 않도록 하향 등기구를 설치하여 빛 공해를 방지했습니다. 이는 야간에도 자연스러운 경관 유지를 가능하게 합니다.]

3. 결론:

종합적으로 판단할 때, 상기 토지의 형질 변경 및 건축 계획은 주변 해안 경관에 미치는 부정적 영향이 미미하며, 오히려 계획적인 개발과 전문적인 경관 설계를 통해 지역의 미관적 가치를 향상시킬 수 있다고 판단됩니다. 따라서 ‘주변 경관 훼손 우려’를 이유로 한 불허가 처분은 과도한 재량권 행사로 사료됩니다.

첨부: [전문가 자격증 사본], [3D 시뮬레이션 자료 CD 또는 링크]

[작성일자]

[전문가 성명] (서명 또는 인)