한국의 부동산 매매는 기본적으로 부동산등기법에 따릅니다. 하지만 외국인이 한국 내 부동산을 취득할 때는 ‘외국인토지법’ (정확한 명칭은 ‘외국인투자 촉진법’ 및 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 관련 규정)이 추가적으로 적용됩니다. 이 법에 따라 외국인은 부동산 취득 후 60일 이내에 시·군·구청에 ‘외국인 부동산 취득 신고’를 해야 합니다. 이를 위반할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.

이중국적자라도 대한민국 국적을 제대로 보유하고 있지 않다면, 법적으로 ‘외국인’으로 간주되어 이 복잡한 신고 의무를 지게 됩니다. 반면, 대한민국 국적을 보유하고 있다면 ‘한국인’으로서 외국인 부동산 취득 신고를 할 필요가 없어집니다.

한국에서 부동산을 취득하려면 부동산등기를 해야 하고, 이 과정에서 주민등록번호가 필수적입니다. 대한민국 국적을 보유하고 있다면 주민등록번호가 있어 부동산등기가 원활하게 진행됩니다. 하지만 국적 보유가 명확하지 않아 주민등록이 말소된 상태거나 외국인등록번호만 있는 경우, 절차가 훨씬 복잡해지거나 특정 서류 발급에 어려움이 있을 수 있습니다.

한국 부동산 관련 세금(취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등)은 거주자/비거주자 구분에 따라 크게 달라집니다. 대한민국 국적을 보유하고 한국에 주소를 두어 ‘거주자’로 인정받는다면, 비거주자에 비해 세금 측면에서 유리한 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 비과세 혜택 등이 대표적입니다. 국적 보유가 불분명하여 비거주자로 분류되면 이러한 혜택을 받기 어렵습니다.

부동산은 상속이나 증여와도 밀접한 관련이 있습니다. 대한민국 국적을 보유하고 있는 상태에서 부동산을 상속하거나 증여할 경우, 관련 법규 적용 및 절차가 훨씬 간명합니다. 반면, 외국인 신분으로 처리될 경우 국제 사법 문제나 해당 국가의 상속세법 등 복잡한 요소를 고려해야 할 수 있습니다.

사례 1: 해외 거주 선천적 복수국적자 김OO 씨

미국에서 태어나 미국 시민권을 취득한 김OO 씨는 한국에 있는 부모님 명의의 아파트를 증여받으려 했습니다. 김씨는 자신이 한국 국적도 가지고 있다고만 생각하고 별다른 절차 없이 증여를 진행하려 했습니다.

하지만 증여 등기를 하려던 법무사가 김씨의 가족관계등록부에는 한국 국적이 있으나, 실제 법무부 시스템상으로는 국적상실자로 처리되어 있음을 발견했습니다. 김씨가 한국에 ‘국적보유 신고’를 하지 않아 자동으로 한국 국적이 상실된 상태였던 것입니다. 이로 인해 김씨는 ‘외국인’ 신분으로 부동산을 증여받는 절차를 밟아야 했고, 이는 외국인 부동산 취득 신고 의무 발생, 그리고 향후 양도 시 비거주자로서의 세금 불이익 가능성을 야기했습니다. 결국, 김씨는 부동산 증여 전에 코리아큐 행정사를 찾아 국적회복 절차를 진행한 후에야 한국인으로서의 온전한 권리를 가지고 부동산을 취득할 수 있었습니다. 이 과정에서 상당한 시간과 추가 비용이 발생했습니다.