KoreaQ 와 함께라면…

행정 문제, 코리아큐와 함께라면…

도시계획 시설 내 건축 행위, 예외적으로 허가받는 방법

—

목차

—

도시계획 시설 부지, 정말 아무것도 할 수 없나요?

내 소유의 토지가 도로, 공원, 학교 등 도시계획 시설로 지정되면, 원칙적으로 해당 부지에서는 건축물의 건축이나 공작물의 설치, 토지의 형질 변경 등 개발행위가 엄격히 제한됩니다. 이는 미래의 도시계획 시설 사업에 지장을 주지 않기 위함이죠. 많은 분들이 이 사실을 알고는 해당 토지를 방치하거나, 낮은 가격에 매도하는 것을 고려하기도 합니다.

하지만 “정말 아무것도 할 수 없는 땅일까?”라는 질문에 대한 답은 “아니다”입니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (이하 ‘국토계획법’)은 도시계획 시설 부지 내에서도 특정 요건을 충족하는 경우 예외적으로 건축 행위를 허용하고 있습니다. 특히 장기 미집행된 도시계획 시설 부지의 경우 더욱 그렇습니다.

이미지: 제한된 공간 속에서 합법적으로 활용 방안을 모색하는 모습

이러한 예외 규정을 잘 활용하면, 토지를 장기간 방치하지 않고 일시적인 수익을 창출하거나 효율적으로 관리할 수 있습니다. 코리아큐 행정사가 그 방법을 자세히 알려드리겠습니다.

—

국토계획법상 예외적으로 허용되는 건축 행위

국토계획법 제64조(도시·군계획시설 부지에서의 개발행위)는 도시계획 시설 부지 내에서 도시계획시설사업에 지장이 없는 범위에서 예외적으로 허용되는 개발행위를 규정하고 있습니다. 특히 도시계획시설 결정 고시일로부터 2년이 경과하고 해당 시설의 설치에 대한 사업이 시행되지 않은 토지의 경우, 다음과 같은 건축 행위가 가능합니다.

1. 가설건축물의 건축 및 공작물의 설치

• 개념: 임시적인 용도로 사용하기 위해 짓는 건축물(가설건축물)이나 인공 구조물(공작물)을 말합니다. 예를 들어, 농업용 비닐하우스, 임시 창고, 주차장 등이 있습니다.
• 특징:
  • 철근콘크리트조 또는 철골철근콘크리트조가 아닐 것
  • 존치 기간은 3년 이내 (최대 3년씩 연장 가능)
  • 전기·수도·가스 등 새로운 간선 공급설비의 설치를 요하지 아니할 것
  • 공동주택, 판매시설, 운동시설 등과 같이 영구적 성격이 강하거나 도시계획시설사업에 지장을 줄 수 있는 건축물이 아닐 것
• 예시: 컨테이너 사무실, 임시 농막, 재활용 선별장, 조립식 주차시설, 간이 야적장 등

2. 기존 건축물의 개축 또는 재축

• 개념: 기존 건축물이 있는 경우, 그 건축물을 허물고 종전과 동일한 규모의 범위에서 다시 짓는 것(개축) 또는 재해로 멸실된 건축물을 종전과 동일한 규모의 범위에서 다시 짓는 것(재축)을 말합니다.
• 특징: 기존 건축물의 규모와 용도를 유지하는 범위 내에서 허용됩니다. 증축은 원칙적으로 불가능합니다.
• 예시: 기존 단층 주택을 허물고 동일한 면적의 단층 주택으로 다시 짓는 경우, 화재로 소실된 창고를 동일 규모로 복구하는 경우 등

3. 용도변경 (일부 제한)

• 개념: 기존 건축물의 용도를 다른 용도로 변경하는 행위입니다.
• 특징: 도시계획시설 사업에 지장을 주지 않는 범위 내에서 허용되며, 지자체 조례에 따라 허용되는 용도가 제한될 수 있습니다. 주로 주변 환경과 조화를 이루고 공익에 저해되지 않는 범위 내에서만 가능합니다.
• 예시: 기존 주택을 임시 사무실이나 창고로 변경하는 경우 등

—

예외적 건축 허가의 핵심 조건과 고려사항

도시계획 시설 부지 내에서 예외적인 건축 허가를 받기 위해서는 다음의 핵심 조건들을 충족해야 합니다.

—

실제 사례로 보는 예외적 건축 허가 성공 전략

도시계획 시설 부지 내에서 예외적인 건축 허가를 통해 토지 활용 가치를 높인 실제 사례를 소개합니다.

개발행위허가 신청서

신 청 인: 홍길동 (주민등록번호: 876543-8765432)
           (주소: 대한민국 서울특별시 ◯◯구 ◯◯로 ◯◯번길 ◯◯)
           (연락처: 010-1234-5678)

신청 대상 토지:
  - 소재지: ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 123-45
  - 지목: 대
  - 면적: 300㎡
  - 도시계획시설 종류: 공원 (◯◯공원 예정 부지)
  - 도시계획시설 결정 고시일: 2010년 7월 1일 (◯◯시 고시 제2010-XX호)

신청 행위의 내용:
  - 행위 구분: 건축물의 건축 (가설건축물)
  - 건축물 용도: 임시 창고 (농기구 보관용)
  - 건축 규모: 1동, 지상 1층, 연면적 30㎡
  - 구조: 조립식 패널, 지붕: 조립식 패널
  - 존치 기간: 3년 (2025. 8. 1. ~ 2028. 7. 31.)
  - 예상 사업 기간: 2025. 8. 1. ~ 2025. 8. 31.

신청 사유:
  1. 본 토지는 2010년 7월 1일 도시계획시설(공원)로 결정 고시된 이래 현재까지 15년 이상 장기 미집행 상태에 있습니다.
  2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조 및 동법 시행령 제61조에 따라 도시계획시설 결정 고시일로부터 2년이 경과하고 해당 시설의 설치에 대한 사업이 시행되지 아니한 토지이므로, 도시계획시설사업에 지장이 없는 범위에서 가설건축물의 건축이 가능합니다.
  3. 신청 건축물은 영구적이지 않은 조립식 가설건축물로서, 도시계획시설(공원) 조성 사업 시행 시 용이하게 철거 및 이전이 가능하며, 주변 환경에 미치는 영향이 미미합니다.
  4. 본 토지의 효율적인 관리 및 농기구 보관을 위한 임시 시설로서 공익에 저해되지 않습니다.

첨부 서류:
1. 토지 등기부등본 1부
2. 토지대장 1부
3. 토지이용계획확인원 1부
4. 가설건축물 건축 계획서 및 배치도, 평면도 각 1부
5. 위임장 (대리인 선임 시) 1부

20XX년 X월 X일
신청인 홍길동 (서명 또는 인)

◯◯시장/군수/구청장 귀하