📍 예외적으로 허가가 가능한 경우

• 사설도로 개설: 「건축법」에 따른 도로 요건을 충족하여 공중의 통행에 제공하는 통로를 개설하는 경우.
• 상속 또는 증여: 「민법」에 따른 상속 또는 증여를 위한 소유권 이전을 목적으로 하는 경우. 단, 이때도 ‘소유권 행사 목적 소명서’ 등을 통해 개발 목적이 아님을 명확히 증명해야 합니다.
• 공유 토지 분할: 「공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 공유 토지를 분할하는 경우.
• 도시계획시설 부지 분할: 도시계획시설(도로, 공원 등)이 결정된 토지를 해당 시설 부지에서 분할하는 경우.
• 너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 재분할: 기존에 좁게 분할된 토지를 다시 합리적으로 분할하는 경우.

💡 토지 분할 목적별 고려 사항

• 상속/증여 목적: 앞서 ‘소유권 행사 목적’ 블로그 글에서 강조했듯이, 단순히 소유권 이전이 아닌 실제 상속재산 정리를 위한 것임을 명확히 보여주는 것이 중요합니다. 상속재산분할협의서, 증여계약서 등이 핵심 증빙 서류가 됩니다.
• 건축을 위한 분할: 건축물의 규모, 용도, 진출입로, 상하수도 등 기반시설 확보 계획이 가장 중요합니다. 건축 허가 전 단계에서 분할 허가를 받아야 합니다.
• 농지/임야 분할: 농지법, 산지관리법 등 개별법의 적용을 받으므로 해당 법규의 제한 사항(예: 농업진흥구역 내 분할 제한)을 반드시 확인해야 합니다.

분할 계획도는 허가의 ‘그림’입니다.

분할 계획도는 단순히 토지를 나누는 선을 긋는 것이 아닙니다. 분할 후 각 필지의 합리적인 이용 가능성, 도로와의 관계, 주변 환경과의 조화를 시각적으로 보여주는 핵심 자료입니다. 전문 측량사에게 의뢰하여 정확한 현황 측량을 바탕으로, 각 필지가 「국토계획법」 및 지자체 조례의 기준(최소 면적, 접도 의무 등)을 모두 충족하도록 계획해야 합니다. 맹지 발생 여부, 건축 가능한 진입로 확보 여부 등이 이 계획도에서 명확히 드러나야 합니다.

코리아큐 행정사는 측량사와 협력하여 행정청이 납득할 수 있는 최적의 분할 계획을 수립하고, 이를 도면에 명확하게 반영하도록 조언하고 지원합니다.

핵심 법적 근거

• 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법):
  • 제56조 (개발행위허가): 토지의 분할은 개발행위에 해당하여 허가를 받아야 함을 규정합니다.
  • 제58조 (개발행위허가의 기준): 개발행위허가는 주변 토지이용실태, 주변 환경 및 경관과의 조화, 기반시설 설치 계획 등을 종합적으로 고려하여야 한다고 명시합니다.
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조 (개발행위허가의 기준): 토지 분할 시 최소 분할 면적, 너비 제한, 개발행위 미수반 분할 예외 등을 구체적으로 규정합니다.
• 2. 각 지자체의 「도시계획 조례」:
  • 국토계획법 및 시행령에서 위임한 사항을 각 지역의 특성에 맞게 구체화합니다. 가장 중요한 것이 용도지역별 최소 분할 면적, 도로 접도 요건, 분할 제한 대상 토지 등에 대한 세부 기준입니다. 예를 들어, 특정 지역에서는 “토지의 형질 변경을 수반하지 않는 분할은 제외” 등의 단서 조항을 두거나, “대지 안에 건축물이 있는 토지의 분할은 제한” 등 구체적인 규정을 두고 있습니다.
• 3. 「건축법」 제44조 (대지와 도로의 관계) 및 제57조 (대지의 분할 제한):
  • 건축물이 있는 대지는 최소한의 면적을 유지해야 하며, 분할로 인해 기존 건축물의 안전 및 미관에 지장을 주지 않아야 합니다. 특히, 분할 후 각 필지가 도로에 2m 이상 접해야 하는 ‘접도 의무’의 법적 근거입니다.
• 4. 「개발행위허가 운영지침」(국토교통부 예규):
  • 국토계획법 및 시행령의 세부적인 적용과 해석을 위한 행정 지침입니다. ‘토지 분할’에 대한 상세한 가이드라인을 제공하며, 각 지자체는 이 지침을 참고하여 심사합니다.